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在同一房价市场上,相同的商品具有相同的价值

2019-11-08       浏览次数:0

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 替代原则要求房地产估价结果不应存在不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格的情况。

所谓类似房地产,是指在实物、权益、区位状况三个方面均与估价对象相同或相当的房地产,即估价对象和类似房地产在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面相同或相当,且处于同一供求范围内。所谓统一供求范围,又称同一供求圈,是指与估价对象具有一定的替代关系,价格会相互影响的其他房地产的区域范围。

在同一市场上(同一供求圈内),相同的商品具有相同的价值。与这个经济学原理相应的是,房地产商品之间没有完全相同的,但有相当或相似的;在同一市场上,具有相似效用的房地产,其价格也会相近。具体地说,在同一供求圈内,任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格,任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格;在这种情况下,某一房地产会与同类型且有替代可能的其他房地产之间展开竞争,因而其价格会相互牵制而趋于一致。
替代原则是反映合理经济行为的基本原则,是估价原则的中心内容之一。因此,估价人员遵循和运用替代原则时,应做到熟练、正确和合理,在实际估价活动中着重把握两点:一是尽量根据已知价格的类似房地产来推算出估价对象的未知价格;二是注意类似房地产价格对估价对象的制约,即同一个估价机构,在同一个城市、同一个时期,按同一估价目的,对不同位置、档次的房地产估价的结果应有一个合理的价格差。

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